房地产开发项目的工程管理

摘要:房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发和运营周期,其主要内容可以分为四个部分:规划设计管理,开发管理,施工管理和物业管理。根据过程的顺序。对于房地产开发企业而言,项目全过程的决策,组织,领导,控制和创新是房地产成功的前提。

关键字:房地产开发项目工程管理

项目建设管理是指从项目准备到竣工验收的全过程管理。由于房地产开发项目的建设安装任务通常委托建设单位承包完成,因此开发项目的建设管理主要以合同管理为基础,采用计划,组织,协调,控制,检查,检查,验收,验收等方法。验收,有效控制投资目标,进度目标和质量目标,严格按照国家标准,规范和制定的目标,严格监督,控制和管理开发项目建设中的技术活动和经济活动。合同以确保开发最终实现项目的总体目标。

([一)工程建设管理

对于房地产开发公司而言,建设项目的建设和安装是生产阶段的主要任务。它不仅决定了开发公司能否为社会提供优质的房地产产品,而且从经济学的角度分析了建设阶段的投资和支出远远高于准备阶段。因此,有效的施工管理也是合理节约开支,提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

房地产开发商在项目建设管理中的主要任务如下:

1.安全管理。安全管理是项目管理中最重要的任务,因为安全管理与个人健康和安全有关。通过制定严格的安全措施和计划,对各种安全技术进行安全教育和培训,防止重大安全事故的发生。

2.投资控制。它主要包括投资计划的准备,支出和支出的审查以及减少支出的方法的研究。

3.进度控制。主要进行进度分析,及时调整计划,协调各参与单位的进度。

4.质量控制。提出质量标准,进行质量监督,处理质量问题,组织工程验收。

5.合同管理。管理施工前签订的施工合同,并处理项目量的增减,合同纠纷,索赔等事项。

6.信息和通信管理。通过信息的获取,识别,处理和反馈,实现了良好的沟通与协调,大大提高了工作效率银河国际 ,更好地达到了项目的预期目标。

7.项目组织与协调。一方面,选择建筑,供应和其他参与单位,并阐明他们在业务交易中应遵守的原则;另一方面,在项目的施工阶段要进行各种准备工作和组织工作,包括实施设计意图,选择施工计划,批准材料和设备的供应品种和供应方法。

(二)开发项目的施工控制

无论是住宅区,金融区还是商业区等的开发,开发的内容都构成一个系统项目。施工控制是整个开发项目管理的主要内容,也是项目经理的主要职责。因此,必须加强施工控制,以确保开发项目按计划有序地进行。对于建设项目,有三个直接控制目标,即进度(施工期),质量和成本(投资)。这三个目标是互斥的,很难同时达到最佳。瞄准最佳的整体项目。

1.项目进度控制。项目进度与建设项目能否按期完成和交付有关,具体通过项目计划来实现。

(1)进度计划的形式。根据工程项目的阶段,进度计划通常分为三类:

第一类,客观时间表。从项目准备开始到完成进度计划的每个阶段,常用的水平图法和网络图法来表达

①水平路线图方法。在时间坐标上,直线用于显示每个项目的内容和进度。通常,横坐标代表工作时间,纵坐标代表工作的内容。水平路线图方法简单明了,但是看不到各种任务之间的相互依存和相互制约,看不到某项工作的进展或落后对整个施工周期的影响程度,也看不到哪个水平。是关键任务。

②网络图方法。基本原则是首先使用网络形式来表达计划中各个任务的顺序和关系;其次,通过计算找出计划中的关键任务和关键路线,并在计划执行过程中进行有效的控制和监督凤凰彩票app ,以确保合理性。使用人力,物力和财力来完成目标和任务。

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第二类,总体时间表。它是由承包商的技术部门,计划部门,质量监督部门等在项目负责人和监督工程师的领导下准备的。根据项目所需的工作小时数,以及人力,物力和设备条件,确定工期,然后编制整个项目的施工进度表。总体计划也可以通过水平图和网络图来表示。

第三类是单元项目进度表。编译基于单元工程。

(2)监视进度计划以防止进度计划延误。定期获取项目的实际进度,与原始进度计划进行比较和检查,找出进度延误的原因,并确保施工期“幻灯片进度表”是项目管理,这是一个普遍现象,应引起工程经理的高度警惕。

(3)进度计划的度量,分析和修订。项目进度的度量指标包括实物数量,视觉进度,工作量(完成投资)或工作时间。度量,分析和修订工作通常每月进行一次。

2.质量控制。项目的质量是实现设计意图的程度。质量控制是指开发项目管理机构根据合同规定的质量目标或国家标准和规范进行的监督管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工技术是否符合设计要求和合同规定,评估所选材料和设备的质量,评估整个项目的工作质量水平,并获得质量数据将承包商履行职责的程度与相关的国家规范,技术标准和法规进行比较,并做出判断。工程质量控制工作主要包括以下几项:

(1)原材料检验。为了确保原材料的质量,应在订购阶段向供应商提出检验技术标准,并将这些标准包括在订购合同中。一些重要的材料物料到达前应在订购合同上签字,取材后再检查样品,对于沙秒速飞艇 ,石,水泥,钢筋等原材料,必须严格报检,并提供有关检验报告发行。禁止使用未经检查或不合格的材料。

(2)检查项目中的配套设备。在项目建设过程中应建立标准,方法,程序,记录,检查报告和其他设备检查和测试系统;对主要设备进行测试和检查。应当考虑设备,由政府指定的有关部门进行检查和验收,并出具相应的检查合格报告。

(3)建立具体的施工质量控制措施。检查各种施工设备和仪器,以确保测量和测量没有严重错误;严格控制混凝土质量,并设置水泥,沙子,石材水比采用严格的测量方法控制水灰比,以确保混凝土达到设计要求的相应强度;应通过检查坍落度和其他方法检查商品混凝土,以检查其质量是否可行。 ;混凝土试块的生产必须在现场取样,其维护必须与浇筑一致;混凝土应在相同条件下进行养护;应制定有效的质量检查和评估方法,以确保砌体工程,装修工程和水电安装工程按照技术要求实施合同规定的物品。

(4)建立与质量文件有关的档案系统。现场工程师应定期对项目质量进行检查,在中间过程中做好质量验收,并形成检查结果的书面记录或收据,并进行分类和存档。

3.成本控制。成本控制的实施是在不影响项目进度,质量和生产运行安全的前提下幸运快3 ,将项目的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段,必须连续进行直接成本监测和分析以及间接成本监测和分析。

(1)直接成本监控和分析。直接成本包括工程量,工时,机械班次,材料消耗和其他项目费用。提供每月统计报告以了解直接成本。将实际成本与项目预算进行比较。然后根据实际项目数量和成本的比较,计算出实际项目的单价,最后将单价与预算项目进行比较,以研究存在的问题。

(2)间接成本的监控和分析。预算的间接成本金额是基于直接成本并根据间接费率计算的。一旦确定,就必须对其进行连续监控并采取措施以减少施工管理成本。支出时应报告支出并进行审计,并应将实际支出与预算支出进行定期比较,以进行有效控制。

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([三)工程项目的流程管理

在项目实施过程中怎样管理房地产开发项目工程,有许多内容和链接需要管理,而对项目实施有较大影响的是:

(1)合同管理:合同是规定了项目参与方的权利和义务的协议,是具有法律效力的文件。合同管理的中心是选择合同的类型,主要是价格类型,合同反映了不同的价格形式定义了风险分配形式,合同管理通常根据标准合同文本进行,可以适当修改。

(2)人力资源管理:项目建设的实现取决于团队,项目经理是项目团队的负责人。项目经理的责任是带领团队完成所有工作。时间和高质量;在预算范围内实现项目目标;从现代管理的角度来看,人们开始将人们视为发展的资源,而不是作为管理的工具;越来越多地提到“人力资源管理”一词。从理论上和实践上,尽管实际上与词的初衷还相去甚远,项目人力资源管理的方法主要是利用组织图和职责分配图来分析人员需求,落实职责,确立职责。激励机制,调动参与者的积极性,确保项目目标得以成功实现。

(3)风险管理:项目风险来自各个方面,例如市场价格变化,所有者,供应商,分包商以及项目所在地的经济环境。项目越大,涉及的人员越多风险属于所有者和承包商,风险管理的原则是正确估计风险并采取适当的措施避免或转移风险(例如通过保险,合理协商合同条款等)。 )。风险管理基于风险评估,风险评估包括SWOT(优势,劣势,机会,威胁)分析,概率分析(决策树,蒙特卡洛模拟怎样管理房地产开发项目工程,敏感性分析,收支平衡分析)方法,每种方法均对项目进行评估不同角度的风险。

([四)项目工程的综合管理

项目工程的全面管理实际上是对项目工程的目标,链接,要素和过程的整体协调,以确保项目的最佳整体效果。这也是项目执行中系统思考的表现。项目工程的综合管理采用计划,整体计划和协调的方法。项目工程的全面管理是针对项目系统进行的,而不是针对单个目标和过程的。全面管理是现代项目管理的主要特征。

企业旨在获得可持续的竞争优势,房地产开发公司也不例外。这就要求房地产开发商要依靠优秀的人力资源,在房地产开发和运营的全过程中实施客户满意度管理,依靠建筑技术的不断创新,以专业的管理模式为核心,并在项目实施阶段进行控制。 。成本,进度和质量是持续改进运营和加强管理的原则,最终实现按时,保质,保量地完成或交付项目建设,从而达到为项目建设增值的目的。

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